Pitanja i odgovori

Svjedoci smo sve većeg pada standarda ,sve većim obavezama prema državi i lokalnoj zajednici, i sve većim računima koji nam dolaze za komunalne usluge.

 

Stan u kojem stanujemo većini građana ujedno je i najvrednija imovina koju imaju, pa se prema njoj žele odnositi na način da im imovina ne gubi na vrijednosti i da se u nju ulaže optimalno, na vrijeme i sa ciljem da se smanje njeni troškovi.

 

Pravilnim upravljanjem zgradom mogu se postići značajne trenutne i buduće uštede ako se na vrijeme predvide dolazeći troškovi, planiraju investicije, optimaliziraju učinci poduzetih i plaćenih zahvata, reduciraju nepravedno obračunati troškovi i spriječe nepotrebni troškovi.

 

Kao jedan od postojećih upravitelja zgradama u Karlovcu  namjera nam je da se prvi oglasimo u sredstvima javnog informiranja  sa ciljem davanja konkretnih informacija i u interesu svih građana koji su evidentno zatačeni eksplozijom rasta cijena komunalnih usluga.

Ovdje dajemo kratak pregled  problematike i smjernice za uspješno rješavanje problema kod upravljanja zgradama gdje su suvlasnici najbitniji čimbenik o kojem ovisi da li će zgrada zadržati svoju vitalnost i vrijednost tijekom svog života, doživjeti poboljšice ili će biti zapuštena građevina sa sve manjom tržišnom vrijednosti i sve skuplja za život.

Daju se bitne informacije o najvažnijim područjima koja značajno utječu na cijenu življenja u zgradama i na koje se može utjecati u cilju smanjenja troškova ili optimalizacije

Ovdje je zanimljiv link za PRIRUČNIK ZA ENERGETSKE SAVJETNIKE s mnoštvom informacija i savjeta o uštedama energije:

http://www.pvc-stolarija.hr/fileadmin/user_upload/prirucniksavjetnici.pdf

1.) Da li zgrada mora imati upravitelja ?

Zgrada sa više suvlasnika mora imati upravitelja, a upravitelj može biti netko od njih ili mogu odabrati drugu fizičku ili pravnu osobu (članak 44 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96 - ZOVSP)

2.) Kolika je visina obavezne pričuve ?

Visina pričuve određena je člankom 380 ZOVSP gdje je navedeno da pričuva mora iznositi minimalno 0,54% vrijednosti nekretnine godišnje. U Zakonu nije navedeno koja je to vrijednost, ali je tumačenje ovog upravitelja da se to odnosi na novu građevinsku vrijednost nekretnine što znači da je minimalna visina pričuve za stan novogradnje 0,0054 x 5.518,36 : 12= 2,48 kn/m2 prema Biltenu 03/11, ali se može dokazati da je cijena građenja nešto niža, ali visina pričuve nikako ne bi smjela iznositi ispod 2,10 kn/m2 korisne površine poda stana.

Ako se skupi više od 10% vrijednosti zgrade, tada suvlasnici nisu obavezni dalje izdvajati za pričuvu dok se iznos ne smanji ispod 10%..

3.) Što se sve plaća iz pričuve ?

Iz sredstava pričuve plaćaju se svi zajednički troškovi zgrade (osiguranje, popravci opreme, sitni popravci, intervencije majstora, čistačica, predstavnik stanara, upravitelj, stubišna rasvjeta, struja lifta i struja pumpi centralnog grijanja zgrade...)

4.) Za što treba 51% glasova suvlasnika a za što 100% ?

Za sve odluke redovne poslove uprave suvlasnika potrebno je skupiti 51% glasova prema suvlasnom udjelu, a za sve za što se smatra poslovima izvanredne uprave (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari ili potrebno kreditno zaduženje jer nedostaje sredstava pričuve, potrebno je skupiti 100% suvlasnih glasova.

Isto kao i instalacije vodovoda, instalacije grijanja nisu prilagođene kapitalističkom načinu naplate grijanja jer postoji više vertikala u svakom stanu koje nisu toplinski izolirane i čine svojevrsni veliki radijator čiju potrošnju toplinske energije nije moguće utvrditi.

Iz tog razloga potrebno je planirati investiciju kako bi se kroz stubište postavile vertikale od dvije cijevi dobro izolirane sa priključcima prema stanovima na kojima se trebaju postaviti kalorimetri. Uz taj zahvat je potrebno izvesti i novi razvod cijevi unutar stanova jer će se postojeće vertikale ukinuti.

Tako bi bilo omogućeno zasebno mjerenje potrošnje toplinske energije za svaki stan, a mala potrošnja izoliranih cijevi bila bi zajednička potrošnja i plaćala bi se iz sredstava pričuve.

Cijena postave pojedinačnih kalorimetara po radijatorima nije preporučljiva zbog cijene i netočne preraspodjele toplinske energije.

Dok se to ne učini, predstavnik stanara zajedno sa upraviteljem ima ovlasti zatražiti od Toplane preraspodjelu utrošene toplinske energije po stanovima prema članku 31. Općih uvijeta za opskrbu toplinskom energijom NN 129/06,  a ovisno o površini stanova (može korigirati površinu) , specifičnostima grijanja (prazan stan, bojler, zatvoren balkon...) i sl.

Isto tako može zatražiti korekciju izračunate snage 50 W/m3 ovisno o volumenu stana (površina x visina) što Toplana obračunava po netočnim i starim podacima i uzimajući visinu stana uvijek sa 2,6m iako ista može odstupati od 2,4-2,6m, a površine stanova redovito odstupaju za 1,2, čak do 5m2.

 

Daje se obračun snage (paušal koji se plaća cijele godine) za stan od 60m2:

60m2 (površina stana) x 2,6m (visina stana) x 0,05kW (propisano 50W/m3) x 22 kn/kW (cijena snage) x 1,23 PDV= 211,07 kn ili 3,50 kn/m2

Daje se izračun potrošnje energije za vrlo hladne mjesece za stan 60m2:

60m2 (površina) x 0,120 kW/m2 (gubitak energije) x 16 h grijanja x 30,5 dana x 0,31 kn/kW (cijena)  x 1,23 PDV= 1.339,74 kn ili 22,30 kn/m2

Dakle, računi za grijanje po novom obračunu kretati će nam se od 3,50 kn/m2 u mjesecima bez grijanja do 25,80 kn/m2  (paušal+energija) najhladnijim mjesecima, s tim da ovaj najviši iznos nije i apsolutno najveći ovisno o ekstremnim temperaturama i kvaliteti izolacije zgrade.

 

Savjetujem da se po ovlaštenoj osobi izvrši toplinski proračun zgrade i razmisli o izradi toplinske fasade koja bi mogla donijeti toplinske uštede i do 50%.

 

Prije svega, korisno je prije velikih investicija učiniti sljedeće:

1.     na stolariju postaviti brtve kako ne bi dolazilo do velikih gubitaka kroz i inače najslabiji toplinski dio fasade – prozore.

2.     na ulazna vrata stubišta postaviti automat za automatsko zatvaranje vrata

3.     prigušiti radijatore u prostorijama u kojima se spava ili se ne boravi

4.     izmjeriti točnu površinu i volumen stanova, odnosno etažirati zgradu

5.     utvrditi visinu investicije toplinske fasade i vrijeme povrata kroz uštedu toplinske energije

6.     natjerati Toplanu da sama plaća trošak struje na vlastitoj pumpi u toplinskoj stanici što je značajan trošak električne energije koji ide na račun stanara.

7.     provjeriti da li je izračunata snaga po m3 stanova (50W/m3) manja ili veća od snage izmjenjivača toplinske stanice i usvojiti manju vrijednost u obračunu.

8.     očistiti radijatore i izmjenjivač od kamenca i sistem puniti vodom oslobođenom od kamenca ili drugim medijem koji ne sadrži kamenac.

9.     sklopiti ugovor s Toplanom gdje će biti regulirani svi navedeni podaci

10.  svaku zamjenu hidroizolacije krova kombinirati sa postavom toplinske izolacje jer je poznato da najviši stanovi troše najviše toplinske energije zbog svoje višestrane otvorenosti.

11.  razmotriti uvođenje drugih načina grijanja uz kombiniranje solarne energije i geotermalnih dizalica topline

12. Etažirati zgradu radi utvrđenja točne površine zbog korekcije paušalnog dijela računa koji ovisi o volumenu stana

Cjenik Toplane vidljiv je na: http://www.karlovac.hr/news.aspx?newsID=1581&pageID=203  (Glasnik Grada Karlovca 08/11)

Cjenik ostalih distributera vidljiv je na: http://www.hep.hr/toplinarstvo/kupci/cjenik.aspx (za usporedbu jer je činjenica da karlovačka Toplana ima najviše cijene u Hrvatskoj)

 

6.) Kako će izgledati račun za Toplanu nakon uvođenja novog načina obračuna ?

Daje se primjer za stan 60 m2 sa visinom stropa 260cm:

PAUŠAL: 60m2 x 2,6m x 0,05kW x 22 kn/kW x 1,23 PDV= 211,07 kn
ENERGIJA: 60m2 x 0,120 kW/m2 x 16 h grijanja x 30,5 dana x 0,31 kn/kW x 1,23 PDV= 1.339,74 kn
UKUPNO:cca 1.550,81 kn !!! ili cca 26 kn/m2 u najhladnijim mjesecima. U ljetnim mjesecima cca 3,50 kn/m2.
Dakle kumulativno kroz godinu 6×211,07+6×1550,81=10.571 kn
Do sada bilo 12 x 408= 4.896 kn
Znači cca 2,16 puta skuplje, ali ako se uzme u obzir da nije uvijek najhladnije, vjerojatno će grijanje biti “samo” 1,5 puta skuplje

Ovisno o hladnoći i kvaliteti izolacije, računi za grijanje kretati će se od 3,5 kn/m2 - 26,0 kn/m2.

7.) Koja pitanja Toplani treba postavljati i što treba znati ?

1.)   Da li mi predstavnici stanara moramo sklopiti ugovor sa Toplanom o isporuci toplinske energije?

ODGOVOR: Da prema članku 32.Općih uvijeta za opskrbu toplinskom energijom NN 129/06 mora se sklopiti ugovor u opskrbi i korištenju distribucijske mreže tarifnog kupca.

 

2.)   Što u ugovoru mora stajati?

 

ODGOVOR: Prema članku 39. Općih uvijeta za opskrbu toplinskom energijom NN 129/06 ugovor mora sadržavati popis suvlasnika s dokazom vlasništva posebnih dijelova i specifikaciju suvlasničkih dijelova koji se griju (bez balkona)

 

3.)   Da li Toplana ima točan podatak o površini i visini grijanog prostora ?

 

ODGOVOR: Naravno da nema jer bi to trebalo stajati u ugovoru kojeg također nema. Stoga Toplana nema točan obračun niti snage niti grijanja.

 

4.)   Da li je toplana uspostavila sustav prikupljanje i pohranu podataka o smetnjama i prekidima isporuke toplinske energije, praćenje kvalitete toplinske energije i kvalitete usluga i sve to priprema objaviti na svojoj web stranici ?

 

ODGOVOR: Prema članku br. 59 Općih uvijeta za opskrbu toplinskom energijom  to je dužna. Za sada nema objavljeno na web-u.

 

5.)   Da li ugrađena mjerila imaju valjan ovjerni žig, odnosno valjanu ovjernicu o udovoljavanju mjeriteljskim zahtjevima ?, odnosno da li toplana ima atest mjerne opreme koju je postavila i da li je ista baždarena i u skladu sa Pravilnikom o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju NN 138/08 i 18/09 ? Da li ćete plombirati mjerilo ?

 

ODGOVOR Trebalo bi biti.Treba tražiti kopije ovjernice i tražiti plombiranje mjerila.

 

6.)   Koliko puta ćete očitavati mjerilo ?

 

ODGOVOR: Mora se očitavati mjesečno i to +- 3 dana po isteku mjeseca

 

7.)   Tko obračunava iznos mjesečnih obaveza za stanare i po kojem modelu ?

 

ODGOVOR: To mora raditi Toplana prema članku 88 Općih uvijeta, a obračunava ih po modelu 3S za snagu i modelu 2EG za isporučenu energiju Pravilnika o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju NN 138/08 i 18/09. Osim tih modela može se primjeniti i bilo koja kombinacija modela što bi trebalo definirati ugovorom a o tome odlučuju suvlasnici a ne Toplana prema članku 17.Pravilnika.

 

8.)   Kolika je snaga izmjenjivača a kolika po sistemu 50W/m3 (3S model) ?

 

ODGOVOR: Trebaju se znati oba podatka i usvojiti onaj manji prema članku 6. Pravilnika o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju NN 138/08 i 18/09.

 

9.)   Da li ima zgrada koje nemaju ugrađena mjerila isporučene toplinske energije i regulaciju protoka ? Da li moja zgrada ima uređaj za regulaciju protoka ?

 

ODGOVOR: Prema Zakonu o proizvodnji, distribuciji i opskrbi toplinskom energijom NN 42/05, NN 20/10 članak 36 stavak 2, rok je bio  ožujak 2007. godine.

 

     10.)  Da li se pojedini stan u zgradi može isključiti iz sustava grijanja Toplane ?

 

ODGOVOR: Prema članku 31 Općih uvijeta i članku 17. Pravilnika, stanari odlučuju o načinu preraspodjele troška grijanja unutar zgrade, pa tako stanari a ne Toplana odlučuju tko će i koliko plaćati grijanje a tko ne. Takvu odluku moraju priopćiti Toplani putem svog predstavnika stanara. Naravno da je u interesu ostalih stanara da taj koji više neće plaćati grijanje zaista grijanje i ne koristi (otpajanje grana od vertikale) , a da cijevi koje kroz njegov stan prolaze budu izolirane ili da se procjeni udio energije koje te cijevi isporučuju tom stanu, pa stanar plaća samo mali dio grijanja kako se to grijanje ne bi raspoređivalo drugom na trošak.

 

Isto tako je vrlo važno za napomenuti da je stanar koji odluči ne grijati se na Toplanu, taj stan je obavezan minimalno grijati na drugi način kako ne bi dolazilo do štete na instalacijama zbog smrzavanja ali niti podhlađivanja ostalih stanova s kojima graniči i uzrokovanja velikih gubitaka topline. U slučaju određivanja malog iznosa paušala za neizolirane vertikale ujedno bi garantirao i ono minimalno obavezno grijanje stanova kada stanara nema u stanu.

 

Ponešto je vidljivo na internet adresi stranica Toplane, ali nisu vidljivi važeći pravilnici niti analiza kvalitete usluge kao niti cjenik za grijanje...

http://www.toplana.hr/index.php

Cijena vode s kojom je povezana i odvodnja postaje vrlo aktuelna jer će u skoroj budućnosti drastično narasti zbog povećanih troškova odvodnje izgradnjom uređaja za pročišćavanje otpadnih voda i potrebe velikih investicijskih zahvata u lošu javnu vodovodnu i kanalizacijsku mrežu.

U bliskoj prošlosti voda se jednostavno podrazumijevala, bila je jeftina i potcijenjena.

Da bi spremni dočekali skora poskupljenja (moje mišljenje je čak do 100%) potrebno je iznaći načine kako odvojiti potrošnju vode po stanovima a ne zajedničku potrošnju jednoliko raspoređivati po članovima domaćinstva što je neispravno jer ljudi imaju drugačije navike i savjest i skloni su neprijavljivanju broja stanara.

Trenutno i najčešće stanje je da imamo socijalističke instalacije što podrazumijeva više vertikalnih dovoda u stan bez ugrađenih mjerila a primjenjuje se kapitalistički obračun iste.

Stanari bi se trebali pobrinuti ugraditi vodomjere na pametno odabranim mjestima u zgradi kako bi dobili točnu raspodjelu potrošnje vode po stanovima i tako ostvariti željeno stanje da svatko plaća onoliko koliko je i potrošio.

Postoje tehnička rješenja daljinskog očitanja brojila, ugradnje brojila u svaki glavni ventil, ožičenje svih brojila i povezivanje s centralnom jedinicom koju očitava komunalno poduzeće putem telefonske linije ili neposrednim očitanjem.

Normalna količina potrošene vode po stanovniku iznosi 100 litara dnevno ili cca 3m3 mjesečno, tako da račun koji odstupa na više zasigurno govori ili o neispravnim instalacijama stanara (curenje vodokotlića ili slavine) ili o curenju cijevi na ulazu u zgradu (najčešće spojevi).

Moramo znati da trenutna cijena vode za građanstvo (koja uključuje odvodnju) iznosi 12,92 kn/m3 ili 1,72€ !!

Cjenik Vodovoda i kanalizacije vidljiv je na: http://www.vik-ka.hr/korisnicke-stranice.html

9.) Koja je uloga stanara - suvlasnika ?

Stanari, odnosno suvlasnici zgrade odlučuju apsolutno o svemu. Biraju između sebe svog predstavnika koji surađuje i kontaktira sa upraviteljem.

Upravitelj je dužan poštivati odluke suvlasnika, ali i predlagati korisna rješenja i upozoravati na moguće neispravne odluke suvlasnika i argumentirati to svojim znanjem i iskustvom. Pri poslovanju treba raditi transparentno i voditi suvlasnike kroz šumu propisa i zakona kako bi oni mogli ostvariti sva svoja prava, ali i bili upozoreni i na svoje zakonske obaveze.

Tako na primjer prema članku 31. općih uvijeta za opskrbu toplinskom energijom, predstavnik suvlasnika može od Toplane zatražiti preraspodjelu  potrošene toplinske energije po stanarima, a ovisno o površini stanova, specifičnostima grijanja i sl.

10.) Kako naplatiti pričuvu ako ju netko ne plaća ?

U slučaju da netko od suvlasnika prestane plaćati pričuvu, odlukom stanara pričuva se može naplatiti postupkom ovrhe a postupak je sljedeći:

1.     Opomena u dogovoru sa predstavnikom stanara

2.     Ovršni prijedlog kod javnog bilježnika

3.     Ako nema žalbe → naplata ovrhom sa računa dužnika ili ovrhom na nekretnini

4.     Ako bude žalbi → parnični postupak na sudu → naplata za cca 6mj.

Od nove godine taj posao će se isključivo raditi preko javnih ovršitelja.

 

11.) Gdje se nalazi novac pričuve ?

Novac od skupljene pričuve po ovom upravitelju treba se nalaziti na zasebnom računu zbog transparentnosti poslovanja i mogućnosti kontrole namjenskog trošenja sredstva.

U tu svrhu se otvaraju žiro računi koji se nalaze u vlasništvu stanara i ne mješaju se sa poslovanjem upravitelja.

Neki upravitelji nemaju posebne račune za svaku zgradu što je dozvoljeno i jeftinije upravitelju, ali nije dobro jer postoji samo knjigovodstvena evidencija raspoloživih sredstva za pojedinu zgradu te nije vidljivo da li se sredstva pričuve koriste namjenski ili na neki drugi način.

Novac iz pričuve dozvoljeno je posuđivati ostalim zgradama, ali samo uz odluku stanara  i za to ubirati kamatu, kao i oročavati sredstva koja nisu potrebna za redovno održavanje kako bi se novac oplodio.

U slučaju ovog upravitelja formiraju se posobni žiro računi, a kontrola stanja žiro računa sa pregledom uplata i isplata u vidu godišnje tablice  vidlljiva je preko web adrese http://www.petracic-projekt.hr/zgrade.php , naravno uz upis lozinke koja se svim suvlasnicima dodjeljuje.

Većina zgrada nije izvršila etažiranje kako bi se saznao točan udio suvlasništva pojedinog vlasnika stambene ili poslovne cjeline iz kojeg bi proizlazilo učešće u održavanju zajedničkih uređaja i dijelova zgrade.

Etažiranjem bi se i saznale točne površine stanova i poslovnih prostora koje imaju utjecaja na razne troškove kao što su grijanje, naknada za uređenje voda , komunalna naknada i pričuva zgrade.

Provođenjem etažiranja nekretnina nužno tržišno vrijedi više jer je točno definiran položaj stana, njegova površina, kao i suvlasni omjer, a postupak zaloga nekretnine kod banke je jednostavniji i brži.

Provedenom reambulacijom sve knjige položenih ugovora prenešene su u gruntovne knjige na način da su svim suvlasnicima dodijeljeni jednaki suvlasni omjeri bez ikakve izmjere i bez obzira na njihovu veličinu i vrijednost, a mnogi su uvjereni da to predstavlja i etažiranje.

Etažiranje predstavlja vrhunac sređivanja vlasničkih odnosa nad našim najvrednijim nekretninama – stanovima i kućama nakon čega je svima potpuno jasno od čega se nekretnina (stan) sastoji, koje je površine, gdje se nalazi, koliko vrijedi , čije je sve vlasništvo i koliko mu pripada balkona, podruma ili garaže a sve to nakon reambulacije osim čije je vlasništvo jednostavno nije jasno.

Izradom i provedbom elaborata etažiranja Vaša nekretnina vrijedi više te je lakše i transparentnije s njom upravljati te prelaskom na upravljanje kod Petračić-projekt d.o.o. iz Karlovca to se nudi kao besplatna opcija.

Na tržištu posao etažiranja vrijedi od 10 kn/m2+pdv za velike zgrade do 15 kn/m2+pdv  za male obiteljske zgrade a traje od 2-3 mjeseca ovisno o brzini izdavanja potvrde elaborata etažiranja od strane nadležnog ureda za graditeljstvo.

Koraci kod etažiranja su:

1.     Snimanje tlocrta  i izrada elaborata  cca 15 dana

2.     Ishođenje potvrde  cca 45 dana

3.     Sklapanje međuvlasničkog ugovora i ovjera kod javnog bilježnika cca 1 dana

4.     Provođenje u gruntovnici i izdavanje vlasničkih listova cca 30 dana

 

Iz dosadašnjeg iskustva znamo da neki vlasnici odugovlače sa provedbom kupoprodajnog ugovora na gruntovnici iz nemara ili iz drugih špekulativnih razloga, ali se tada otvara neugodna mogućnost da prodavatelj u međuvremenu padne u financijske teškoće, netko pokrene ovrhu protiv njega i ovrši stan kojeg je on još formalno vlasnik a pravi vlasnik koji ga je kupio ostane bez svoje imovine jer nije na sebe prenio vlasništvo... i o tome treba voditi posebnu brigu !

Provjera vlasništva moguća je preko interneta na http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm a svim vlasnicima predlažemo da provjere svoje stanje vlasništva.

13.) Kako osigurati zgradu i da li je to obavezno ?

Osiguranje zgrade obavezno je po zakonu u minimalnom obimu osiguranja zajedničkih dijelova od požara. Svako drugo osiguranje je odluka suvlasnika a ovisno o specifičnostima i rizicima zgrade a prema prijedlogu stručne osobe.

Dosadašnje iskustvo govori da se svakoj zgradi treba prići individualno i razmatrati mjerodavne rizike.

Tako je naravno jedan od rizika zgradama sa kosim krovom taj da nekog ozlijedi crijep ili snijeg s krova pa je takvu zgradu potrebno osigurati od takvog događaja kako vlasnici ne bi bili izloženi iznenadnim i velikim naknadama oštećenim osobama.

Ako zgrada ima dotrajalu fasadu, potrebno ju je osigurati od istog rizika.

Zgradu sa liftom i/ili sa toplinskom stanicom treba osigurati od loma postrojenja jer je uvijek moguće da neki dio neplanirano i drastično otkaže ili se uništi i tako značajno utječe na budžet zgrade.

Upravitelji imaju posebne (bolje) uvijete kod osiguranja sa pojedinim osiguravajućim kućama tako da oni uvijek mogu povoljnije osigurati zgradu nego pojedinci.

Uz osiguranje zajedničkih dijelova zgrade dobivaju se i posebni bonusi za osiguranje unutrašnjih dijelova stanova pa je tako stanarima omogućeno i povoljnije osiguranje pokretne imovine.

Neke zgrade u gradu Karlovcu izuzetno su neotporne na potres tako da će u slučaju potresa na njima nastati oštećenja koja će biti takvoga stupnja da će biti onemogućen njihov popravak, a takva osiguranja izuzetno su skupa i na njih se treba odlučiti uz pomoć stručnjaka koji se razumije u poračun konstrukcija.

Kod osiguranja zgrade bitno je optimalno osigurati zgradu na način da se ne dese oštećenja veće vrijednosti koja nisu bila osigurana.

Prije osiguranja zgrade obavezan je pregled stručnjaka.

Osiguranje zgrade plaća se iz pričuve.

14.) Lift i kako ga održavati ?

Zgrade koje imaju liftove moraju se brinuti da se liftovi kvalitetno i redovno održavaju, a one zgrade koje ga nemaju trebaju razmišljati ako imaju prostora između stubišta da ga jednog dana izvedu za ukupni trošak cca 200.000 kn ili cca 30.000€  za visinu peterokatnice i tako povećaju vrijednost svojih stanova za cca 100€/m2 jer stanovi koji imaju lift na tržištu su više na cijeni od stanova koji ga nemaju.

Mjesečni troškovi redovnog održavanja liftova iznose cca 25 kn po zaustavnom mjestu.

Uz mjesečno održavanje potrebno je izvršiti i redovni pregled dizala jednom godišnje što košta u prosjeku 350 kn, voditi knjigu održavanja dizala, uskladiti svoje dizalo sa sigurnosnim pravilima (vrata kabine, oznaka položaja kabine,visoka točnost zaustavljanja, bez azbesta...) najkasnije do 28.07.2010 jer inače inspekcija može staviti dizalo van uporabe.

Pravilnik o sigurnosti dizala može se pogledati na adresi: http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2009_08_97_2456.html

Usklađenje postojećih liftova za peterokatnicu sa novim sigurnosnim uvjetima propisanim pravilnikom  i sanacija košta cca 120.000 kn ili 16.000€.

Nakon svakog remonta dizala potrebno je izvršiti i izvanredni pregled dizala po cijeni cca. 1000,00 kn

15.) Čišćenje i kako ga platiti ?

U većini zgrada povrh pričuve skuplja se novac za nekog tko čisti stubište i daje mu se u gotovini što je protivno propisima ove države jer se time čini financijski prekršaj zbog izbjegavanja plaćanja poreza na dodanu vrijednost i poreza na ostvarenu dobit.

Stoga je potrebno takve odnose urediti preko ugovora o djelu ili angažirati pravnu osobu koja je registrirana za čišćenje i koja za izvršenu uslugu izdaje račun.

Uobičajeno je plaćanje takve usluge po stanu cca 25 kn + PDV, ali bi bilo realnije čišćenje ugovarati po m2 površine koja se čisti s odvajanjem površine stubišta i ravnih površina podova .

U ugovoru o čišćenju trebalo bi točno navesti koji broj čišćenja je ugovoren i na koji način uz obaveznu kontrolu predstavnika zgrade i upravitelja.

Čišćenje se plaća iz pričuve.

16.) Struja i kako ju uštediti ?

Jedino je prodaja električne energije izvedena na transparentan način.

Jedino što nam preostaje je postaviti štedne žarulje u zajedničke dijelove zgrade i u svoje posebne dijelove – stanove.

Kao što je već napomenuto treba provjeriti u Elektri i u toplinskoj stanici da li Toplana ima izdvojeno mjerno mjesto za svoju pumpu koja omogućuje isporuku toplinske energije izmjenjivaču topline.

Potrošena električna energija rasvjete stubišta i liftova treba se plaćati iz zajedničke pričuve.

Cjenik struje može se naći na adresi: http://www.hep.hr/ods/kupci/tarifni.aspx

Činjenica je da svatko od nas dnevno proizvede oko 1,0 kg komunalnog otpada i da to treba platiti. Isto tako je činjenica da komunalno poduzeće to treba naplatiti a realna cijena za zbrinjavanje 1 kg otpada iznosi 0,45 kn sa uključenim PDV-om što na mjesečnoj razini po osobi iznosi cca 13,72 kn.

To proizlazi iz opće poznate činjenice da zbrinjavanje 1 tone otpada  odlaganjem na deponiji košta cca 60 €.

Kod nas je na snazi nezakonit, nepravedan i čak protuustavan cjenik Čistoće d.o.o. jer svaki čovjek ovog grada ne plaća jednako cijenu zbrinjavanja iste količine otpada, pa tako prema važećem cjeniku samci u stanovima plaćaju mjesečno 31,4 kn ili 137 €/toni  a samci u individualnom stanovanju plaćaju 56,10 kn ili čak 245 € / toni a poslovni korisnici plaćaju cca 1240 kn ili 165 €/toni.

Svaki trošak za odvoz smeća koji prelazi 14 kn/osobi mjesečno ili 450 kn/toni spada u nepravedne troškove na koje možemo utjecati jedino preko lokalne samouprave, upravnim postupkom kojim ćemo dokazati nezakonitost, ustavnom tužbom kojom možemo dokazati i neustavnost i preko medija kao što je ovdje slučaj...

Cjenik Čistoće d.o.o. vidljiv je na http://www.cistocaka.hr/images/stories/PDF/CJENIK%2003.08.2010.pdf

Daje se simulacija efekata preraspodjele toplinske energije za zgrade u kojima neki stanovi imaju ugrađene kalorimetre a neki nemaju. Simulacija je izrađena u Excelu i moguće je mijenjati ulazne podatke.

Proračun je izvršen prema Pravilniku o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju NN 138/08, 18/09 i 136/11.

KOMENTAR: Iz navedenog je vidljivo da su zadnjom izmjenom pravilnika korisnici stanova bez kalorimetara dovedeni u neravnopravan položaj sa vlasnicima stanova koji imaju kalorimetre jer im je cijena grijanja u startu veća za 25% što diktira koeficjent UST, a što je udio stanova bez kalorimetara veći, to je cijena za stanove sa kalorimetrima manja (vidi graf).

U ovoj simulacije otklonjene su očite nelogičnosti pravilnika (Pssr  i Pssbr umjesto Pssuc) po korekciji Pravilnika od strane Petračić-projekt d.o.o..

ZAKLJUČAK: Potrebno je pričekati sa ugradnjom uređaja lokalnu razdiobu (kalorimetara) do korekcije Pravilnika do koje će očito morati doći. 

19) Koliku pričuvu treba plaćati poslovni prostor u stambeno-poslovnoj zgradi?

Vlasnik poslovnog prostora dužan je plaćati godišnju pričuvu u iznosu 0,54% građevinske vrijednosti  poslovnog prostora kao i svi stanari zgrade. (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima)

U stvari, obaveznu pričuvu bi trebalo plaćati proporcionalno svom suvlasničkom udjelu, ali ako je Vaša zgrada „etažirana“ u reambulaciji,  Vaš suvlasni omjer ne odražava svoju pravu vrijednost jer svaka etaža (posebni dio) ima naveden jednak suvlasni omjer.

Prelaskom na upravljanje od strane Petračić-projekt d.o.o. etažiranje se provodi besplatno, utvrđuju se stvarni suvlasni omjeri i nakon toga sve je jasno.

Samom činjenicom da je poslovni prostor viši od stana i u sebi sadrži kompleksnije instalacije  ukazuje na činjenicu da je i vredniji od stanova jer je potrebno više materijala i rada da se on sagradi, pa iz tog proizlazi činjenica da je potrebno plaćati nešto veću pričuvu po m2 nego ostali stanari.

Moj stav kod upravljanja zgradom, a to je stvar procjene je da takvi poslovni prostori trebaju plaćati 1,2-1,5 puta veću pričuvu od ostalih stanova .

Ako je minimalna pričuva za stan (0,54% vrijednosti nekretnine) 2 kn/m2, a većina suvlasnika odluči plaćati 3 kn/m2 što je više za 1,5 od minimalnog, tada i vlasnik poslovnog prostora (u slučaju da je procjena da poslovni prostor vrijedi  1,2 ) treba plaćati 2x1,2x(3/2)= 3,6 kn/m2 jer ga na to obvezuje većinska odluka stanara.

20.) Kojim redosljedom štedjeti na grijanju i vodi i koliko to košta ?

TOPLINA:

1.) HITNE MJERE - poduzeti sve mjere koje ne koštaju ništa (utvrditi grijani volumen, snagu podstanice...) ili vrlo malo (brtve vrata i prozora, zatvarač vrata ulaza i sl.)

2.) NOVI GLAVNI RAZVOD GRIJANJA kroz stubište sa odvojcima za stanove+kalorimetri+razvodi grijanja u stanovima uz rezanje postojećih vertikala+programabilni termostat u stanu → cijena investicije cca 1000€/ stanu od 60m2 → efekt je da svako plaća svoje grijanje a ne procjenu grijanja uz mogućnost uštede zbog regulacije grijanja noć/dan/posao/boravak. Razlika između zajedničkog brojila i zbroja svih brojila stanova je minimalna jer su cijevi u stubištu  izolirane, predstavlja grijanje zajedničkih dijelova zgrade i plaća se iz pričuve.

(varijanta je postava razdjelnika topline na svaki radijator+termoventil → cijena cca 500€/stanu 60 m2 s tim da je potrebna zamjena razdjelnika svakih 10-15 godina (dodatni trošak) , ne rješava se problem grijanih bojlera, a razdjelnici rade temeljem procjene dok se zajednički gubitak temeljem iste raspoređuje)

3.) IZMJENA STOLARIJE → ušteda cca 40% energije uz investiciju cca 1000 €/stanu 60 m2

4.) TOPLINSKA FASADA I IZOLACIJA KROVA SA HIDROIZOLACIJOM (sika) → ušteda 30% energije uz investiciju cca 1800€/ stanu 60 m2

Kumulativni efekt je ušteda 70% toplinske energije a povrat investicije 6-7 godina. Osim uštede energije postiže se i bolja zaštita od topline u ljetnim mjesecima i smanjenje energije potrebne za rashlađivanje.

VODA:

1.) KONTOLIRATI POTROŠNJU koja ne smije iznositi više od 3m3/osobi mjesečno. (veća potrošnja ukazuje na kvar ili nisu svi prijavljeni)

2.) UGRADNJA BROJILA koja se mogu međusobno ožičavati ili radijski očitavati → investicija cca 500 €/stanu → isplativost cca 5 godina